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发表于 2021-2-28 11:13:45 | 查看: 30| 回复: 0
  为了帮助大家更好地看房选房,德清搜房网整理了2015年二手房交易流程18条详解,共18条。新手买房必备。
  买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及销售价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
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  买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。德清房产网58买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
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  房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。
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  税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
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  对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。
  买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
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  居住面积并不是越大越好,而是越合适越好。何为“合适”?这里有两种计算方法:
  1、家人岁数总和*1.1平米。如男主人是40岁,女主人是35岁,小孩10岁,总和为85岁,85*1.1=93.5,即适当的住宅面积为93.5平米。
  2、三代计算法。夫妻以60平米计,学龄前的小孩是10平米,小学至高中的小孩是每人15平米,大学的小孩和老人每人20平米。所以,买房者可根据自己家庭的实际人口、年龄来有针对性地选择适合自己的居室面积。
  当我们对总面积需求有大体把握后,接下来就要看各个居室了。单个居室长宽比应不超过1.5:1,过大长宽比的居室易使人有狭长、压抑的感觉,并且此类居室不宜通风,容易潮湿。
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  看房时间很重要,如果时间充裕尽量选择三到四个不同的时间段去看房。上午可以看阳台什么时候进阳光,下午可以看是否西晒,晚上可以听周边是否吵闹,下雨的时候可以看是否漏雨。买房时不要被一些中介忽悠太着急定下来,仔细看好后再下手。
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  房屋的结构直接影响到采光、通风等“居住舒适度”。现在二手房中以两种房型居多:双南和南北通;双南采光好,但是厨房和卫生间是暗的,直接通往过道;南北通通风好,但冬天北面的那间屋子较冷。
  想买装修好直接拎包入住的需要看房子的装修老旧情况;入住前要重新装修的要仔细看房子的装修情况,哪些地方是可以重新改造的,哪些地方是没办法改动的。
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  看房屋“天花板”是看房很重要的一项内容,主要是看天花板是否有水渍(尤其是六楼没有做平改坡的房子,看是否漏水是极其重要的);看天花板开裂情况,一般老公房天花板都是预制板,所以开裂在所难免,在装修时吊一层石膏板可以解决开裂问题。
  看墙体的开裂情况,如果开裂严重,那需要装修时重新“做墙体基层”,墙体基层需要干透后才能上涂料,所以装修的时间会延长。
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  这个主要是看房屋周围是否干净,噪音是不是很大,(对于买底楼的朋友,查看底楼周围的环境尤为重要,直接关系到入住以后的舒适度)。
  这项内容主要是以旁敲侧击为主,可以等晚上的时候,绕开中介再来一次,从邻居口中了解原屋主的一些情况(可能你看中的房子没什么问题,但是你楼上楼下都是群租房,平时扰民很厉害),那你需要重新考虑。
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  可能有些房子卖得比市场价便宜很多,这时候应多个心眼,了解为什么卖那么便宜?可能房东急于出国,也可能房东输了钱,急等钱用;了解清楚对方的卖房原因,防患于未然相当重要。
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  看房产证原件相当重要,有可能对方是瞒着家人偷偷卖房,如果就这样签了合同,付了首付,那么到时候不能过户就很麻烦。因此去当地派出所了解屋子的户口,到相关房产管理部门查询产权证的真实性很重要。
  以上就是德清搜房网小编为大家梳理的2015置业指南之二手房交易流程8步骤和二手房看房十大诀窍。看完后保证你买二手房不当冤大头。(德清搜房网综合整理)
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