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发表于 2014-2-22 22:10:18 | 查看: 50| 回复: 1
  中国房价经历了10几年的一路飙增,未来会如何走,可谓众说纷纭,小生不才,发表一点个人观点,以期抛砖引玉,共同探讨!
  首先,以前为什么涨?
  毋庸置疑,炒作,一些人靠倒房来赚取暴利,这确实是中国的房价推手,其实背后还有很多因素,比如开发商、政府等等,但我想说的是中国庞大的人口所带来的刚性需求,这里不得不提中国的计划生育政策、教育政策以及中国的城市化进程。
  毛泽东时代,百废待兴,鼓励生育导致人口激增。
  1980年9月25日,中共中央关于控制中国人口增长问题致全体共产党员、共青团员的公开信,开始实行计划生育。
  这一系列的政策导致70、80后的人口特别多。
  1999年中国大学开始扩招,考大学不是独木桥,而是千军万马往前冲,2002(本科,专科2001年)年以后,他们开始参加工作,涌入城市,为中国房价带来一次有力的冲击。
  改革开放以后,城市的生活对很多年轻人(未读大学的)带来无限的向往,他们自90年代开始涌入城市,从最早的赚钱回老家消费,到渐渐萌生城市定居的想法,为中国房价带来第二波冲击。
  以上三点,加速了中国城市化进程,使开发商、政府以及炒房者可以很从容地顺潮流而动,迅速推高中国的房价。
  那么以后的房价将何处去呢?
  在中国政府密集出台房地产政策,限制房价的时候,我相信炒房者将三思而后行,可是房价依然稳步的上升,即便是鬼城的出现也无法阻挡,中国房价真的会一直涨下去吗?
  我要说的是这事中国庞大的刚性需求在支撑以及开发商在硬撑。
  那么刚性需求可以支撑多久,这不得不研究中国的人口政策。
  前面说到中国70、80后的人口基数非常庞大,那么90后呢?90后也是非常庞大的,只是对比80后,那是相差很多的,因为他们大部分都是独生子女,我没有看过统计数字,但是我相信那将是1.5:1或者2:1甚至相差更大,刚性需求的人口在锐减。目前刚性需求的人口组成是大量买不起房的80后以及庞大的生力军90后,他们在支撑中国房价居高不下。他们能支撑多久呢?94年出生的今年20岁,目前是94年以前出生的人在承担刚性需求,而从90年开始新加入的生力军在不断减少,因为过高的房价导致大量80后买不起房,买房时间延后,但他们年龄在变大,购买力在不断变强,他们的数量在逐渐减少,假如30岁的80后都买了房的话,那么目前就是84年到94年出生的人在承担刚性需求,而84、85、86这几年出生的人应该是中国新出生人口基数最大的几年,之后开始逐渐下降,到了90年以后应该是锐减,那么2014--2016年将是中国刚性需求的拐点。
  刚性需求基数下降了,房价就会下降了吗?
  答案是不一定,这还要看其他几方面因素:卖方提供了多少房子?
  2011年新建9.49亿平方米(城镇);
  2012年和2013年的数据没查到,但据各方报告是增长的,就算三年加一起是30亿平方的话按人均30平方来计算的话,这可以满足一亿人的刚性需求,如果只计算每个新婚家庭的男女双方的话可以满足接近7000千万的刚性需求,这足够解决84、85、86这三个新生人口最多的刚需,而从2011--2013年年土地出让情况来看,政府卖地是一直在增长的,再加上楼层越来越高,我相信前面的数据是保守的,我想有可能87的刚需也已经被解决了,2013年依然在增长,这些土地如果在2014年都顺利动工的话,我相信足够解决88和89年的需求了,随着限购政策的出台,很多以前购置多套房产的人,将考虑出售,据网络流传6800万套,假如一半出售的话,那将是3400万套,那将解决3400万个家庭,也就是6800万的刚需,将解决90、91、92、93四年的刚性需求,如果空置房产全部销售将解决1.36亿的刚需,已经可以将94、95、96、97的住房问题都解决掉。这里还有一个更可怕的因素没有考虑,那就是农村,虽然很多年轻人喜欢在城市生活,但是还有很大一部分人选择留在农村,这个比例至少占到40%,那么(7000万+1.36亿)X40%=8000万,98年以后新出生每年1500万计算,如果有1000万选择生活在城市,那么可以解决98年---2005年的刚性需求,也就是说将2013年交易的土地全部建完以后,将可以满足到2005年中国城市的住房需求。但是2014年及其以后不会有开发商购买土地吗,显然会,而且数量不会立即下降,至少最近2到3年甚至会继续增长。
  由此可见中国的房产供应是供远远大于求的,那么房价为什么没有下跌,什么时候会下跌呢?
  欲使其灭亡必先使其疯狂,中国房产市场还需要最后疯狂一下,这个骆驼背上还需要最后一根稻草,这根稻草是什么?
  这根稻草是地方政府巨大的外债,需要大量出售土地来填补,必然使土地交易在2014年2015年继续猛增。
  2014年是很微妙的一年,大量的刚性需求在等着买房,房价下跌风雨欲来,一些人还在观望,一些人必须购买买了,2014年房价也许会下跌,也许不会下跌,但是很微妙。
  2015年将是很悬的一年,新增住宅楼在增长,刚需肯定比2014年略有下降,但也许还不会那么明显,但我相信很多信号将显现出来,房价出现大规模下跌的可能性已经很大,但也许开发商和政府依然能够通过欺骗式的宣传,勉强支撑,能否支撑住就要看他们的欺骗力度了。
  2016年是很危险的一年,按照前面30岁的人都有能力买房计算的话,会发现刚需一下子很少了,2013年出售的土地2015年进入市场,加上2014年的土地2016年进入市场,住宅供应会是一个高峰,供需严重不成比例的话,那么结果将显而易见,所以2016将是非常危险的一年。
  以上纯属个人观点,如有不同意见敬请拍砖,希望我们可以得出一个合理的结论。
  最后严重声明,我是爱国的,我希望中国是和谐的、稳定的,我希望中国经济是可以健康、持续、稳定的快速发展的,但所有个人观点均是出于一种对社会的思考,如果不对一起讨论,如果对希望对社会可以有一种警示的作用。
  以上涉及数据的部分大部分来自度娘(百度),少部分是基于常识的推算,未必准确,仅限参考,如有好心人提供准确数据,提前敬谢。

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发表于 2014-2-22 22:43:22
哇卡,楼主神人啊

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